Contract de închiriere: ce clauze te pot costa și ce nu are voie să ceară proprietarul

Patru tipuri de clauze din contractul tău de închiriere nu produc niciun efect, chiar dacă le-ai semnat. Iar dreptul de a pleca înainte de termen, cu 60 de zile de preaviz, nu poate fi anulat printr-o clauză contrară. Restul se negociază.

Mulți studenți semnează primul contract în grabă, la câteva zile după ce nu au prins loc în cămin. Diferența dintre un chiriaș care își recuperează garanția și unul care nu o recuperează stă în două documente: contractul și procesul-verbal de predare-primire. Mai jos ai articolele exacte, cu numere, ca să le verifici singur înainte de semnătură.

Ce verifici în cele cinci minute dinainte de semnătură?

Contractul de locațiune se consideră încheiat din momentul acordului asupra bunului și a prețului (art. 1781 Cod civil). Forma scrisă nu îl validează, ci îl dovedește. Tot ce nu scrie în el se rezolvă ulterior din memoria fiecăruia.

1. Durata și data de început. Dacă durata lipsește, legea o completează: un an pentru locuințele nemobilate, iar pentru camerele sau apartamentele mobilate durata unității de timp pentru care s-a calculat chiria, de regulă o lună (art. 1785 Cod civil).
2. Chiria: sumă, monedă, curs, zi de plată. Dacă e stabilită în euro, scrie explicit ce curs se folosește și la ce dată se ia.
3. Garanția. Suma, ce acoperă, în cât timp se restituie, cum se justifică o reținere.
4. Cine plătește ce. Întreținerea la asociație, utilitățile, internetul, reparațiile.
5. Preavizul. Câte zile, în ce formă se trimite notificarea și la ce adresă.

Ce clauze nu produc efecte, chiar dacă le-ai semnat?

Legea 193/2000 se aplică, chiar prin titlul ei, contractelor încheiate între profesioniști și consumatori. Când închiriezi de la o persoană fizică, scutul acela nu funcționează. Ai însă altul, mai puțin cunoscut: art. 1826 Cod civil declară nescrise, adică lipsite de efect, patru categorii de clauze din contractul de închiriere a locuinței.

• Clauza care te obligă să încheii o asigurare cu un asigurător impus de proprietar.
• Clauza care instituie răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite ale aceluiași imobil pentru degradarea părților comune.
• Clauza prin care recunoști sau plătești în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de proprietar.
• Clauza care îi dă proprietarului dreptul de a diminua sau de a suprima, fără contraprestație echivalentă, prestațiile la care s-a obligat prin contract.

A treia lovește direct în garanție. Dacă în contract scrie că la plecare se rețin 500 de lei pentru zugrăvit indiferent de starea pereților, clauza nu produce efecte. Proprietarul trebuie să dovedească paguba reală.

Mai există un filtru pe care aproape nimeni nu îl invocă. Când contractul e un formular tip descărcat de proprietar, art. 1203 Cod civil cere ca anumite clauze standard să fie acceptate expres, în scris, ca să producă efecte: limitarea răspunderii, dreptul de denunțare unilaterală, suspendarea executării obligațiilor, decăderea din drepturi sau din termene, alegerea instanței competente. O semnătură pe ultima pagină nu le acoperă automat.

Garanția: cât poate cere proprietarul și când trebuie să ți-o dea înapoi?

Capitolul din Codul civil dedicat locațiunii, articolele 1777 și următoarele, nu conține nicio dispoziție despre garanție. Nu există plafon legal, termen legal de restituire sau o listă legală a reținerilor permise. Totul e contractual, deci totul se scrie sau se pierde. Practica pieței în orașele universitare e o chirie, uneori două, deci garanția crește direct cu cât costă chiria de student în orașul și cartierul în care cauți.

O clauză de garanție utilă conține patru lucruri: suma exactă, condiția de restituire integrală dacă locuința e predată în starea consemnată la intrare, termenul de restituire în zile de la predarea cheilor și obligația proprietarului de a justifica în scris orice reținere.

Procesul-verbal contează din cauza unei prezumții legale care lucrează împotriva ta. Potrivit art. 1821 Cod civil, restitui bunul în starea în care l-ai primit, mai puțin ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii, iar până la proba contrară ești prezumat că l-ai primit în stare corespunzătoare de întrebuințare. Tu trebuie să dovedești că pata de pe parchet exista din prima zi. Un proces-verbal semnat de ambele părți, cu fotografii datate și cu indexul contoarelor notat, mută sarcina probei.

Cine plătește ce, dacă în contract nu scrie altfel

Cheltuiala	Cine o suportă	Temei
Reparațiile care mențin locuința în stare de folosință: centrală, instalații, infiltrații	Proprietarul	art. 1786 lit. b și art. 1788 alin. 1 Cod civil
Reparațiile locative, cele care rezultă din folosința obișnuită	Chiriașul	art. 1802 Cod civil
Cota de întreținere la asociația de proprietari	Proprietarul răspunde față de asociație; o plătești tu doar dacă scrie în contract	Legea 196/2018
Impozitul pe venitul din chirie	Proprietarul	art. 83 și următoarele din Codul fiscal
Înregistrarea contractului la organul fiscal	Proprietarul	art. 83 Cod fiscal
Utilitățile pe consum propriu	Chiriașul, dacă așa prevede contractul	clauză contractuală

Impozitul apare mereu în negociere, chiar dacă nu îl plătești tu. Proprietarul persoană fizică datorează 10% dintr-un venit net calculat ca venit brut minus o cotă forfetară de 20%, adică 8% din chiria încasată. Peste 6 salarii minime brute venit net cumulat pe an se adaugă CASS de 10% aplicat la plafon, potrivit informării ANAF. Pragul anual se calculează după salariul minim brut în vigoare la 1 ianuarie, deci pentru 2026 rămâne 24.300 de lei, iar majorarea de la 1 iulie nu îl schimbă. Când cineva îți cere cu 50 de euro mai mult pe lună ca să acopere taxele, știi ordinul de mărime real.

Ce se schimbă dacă contractul nu e înregistrat la ANAF?

Obligația e a proprietarului. Art. 83 din Codul fiscal îi cere să înregistreze contractul la organul fiscal competent în cel mult 30 de zile de la încheiere sau de la orice modificare, prin formularul C168, după procedura aprobată prin Ordinul ANAF nr. 161/2025. Tu nu depui nimic și nu datorezi nimic la ANAF fiindcă stai în chirie.

Neînregistrarea nu îți anulează contractul. Între tine și proprietar rămâne valabil. Se schimbă forța lui în afara relației voastre, în trei puncte.

• Data certă. Un înscris sub semnătură privată capătă dată certă, opozabilă terților, din ziua în care a fost înfățișat unei autorități publice ori înregistrat într-un registru public, potrivit art. 278 Cod procedură civilă. Înregistrarea la organul fiscal face exact asta. Alternativa este notarul.
• Vânzarea apartamentului în timpul contractului. Dacă imobilul e înscris în cartea funciară, dreptul tău îi e opozabil cumpărătorului doar dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară; dacă imobilul nu e înscris, contează ca data certă a contractului tău să fie anterioară datei certe a înstrăinării (art. 1811 Cod civil).
• Executarea silită. Contractul autentic sau cel sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal e titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1798 Cod civil). Pentru obligația de restituire a locuinței, contractul pe durată determinată devine titlu executoriu la expirarea termenului, în aceleași două forme (art. 1809 alin. 2 și 3 Cod civil). Partea aceasta lucrează în favoarea proprietarului.

Riscul financiar rămâne al lui. Nedepunerea la termen a declarațiilor de înregistrare fiscală se sancționează cu amendă de la 500 la 1.000 de lei pentru persoanele fizice, iar nedepunerea declarației de venit cu amendă de la 50 la 500 de lei (art. 336 Cod de procedură fiscală), plus impozitul recalculat, dobânzi și penalități.

Mai există un efect practic. La înscrierea reședinței, ceea ce toată lumea numește viză de flotant, serviciul de evidența persoanelor cere dovada spațiului și acordul proprietarului. Dacă proprietarul evită orice urmă scrisă, de regulă rămâi fără reședință la adresa unde locuiești, iar viza de reședință e primul lucru de rezolvat după semnare, împreună cu restul formalităților din prima săptămână în orașul nou.

Poate proprietarul să intre în apartament fără să anunțe?

Nu. Ai obligația de a permite examinarea locuinței de către proprietar la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care vor să o cumpere sau să o închirieze după tine, fără ca prin aceasta să ți se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinței (art. 1804 Cod civil). Rezonabil înseamnă anunț prealabil și oră convenită, nu o vizită surpriză marți la ora 7 dimineața. În paralel, proprietarul trebuie să îți asigure liniștita și utila folosință a locuinței pe toată durata contractului (art. 1786 lit. c din Codul civil).

Pătrunderea fără drept într-o locuință, fără consimțământul persoanei care o folosește, ori refuzul de a o părăsi la cererea acesteia se pedepsește cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amendă, iar acțiunea penală se pune în mișcare la plângerea prealabilă a persoanei vătămate (art. 224 Cod penal). Persoana care folosește locuința pe durata contractului ești tu.

Din aceeași logică, schimbarea încuietorii, scoaterea lucrurilor pe hol sau oprirea utilităților ca metodă de presiune nu sunt căi legale. Evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești, dacă legea nu prevede altfel (art. 1831 Cod civil), iar singura scurtătură e titlul executoriu de la art. 1809.

Cum pleci înainte de termen fără să plătești până la final?

Acesta e articolul pe care ar trebui să îl știe oricine semnează pe 12 luni în septembrie. Dacă închirierea e pe durată determinată, poți denunța unilateral contractul prin notificare, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar orice clauză contrară este considerată nescrisă (art. 1825 Cod civil).

Concret: nu ai nevoie nici de acordul proprietarului, nici de un motiv. O clauză care îți cere 90 de zile de preaviz sau care condiționează plecarea de acordul lui scris contrazice textul legii pe acest punct. Datorezi însă chiria pe cele 60 de zile de preaviz, chiar dacă te muți mai devreme, plus obligațiile deja scadente.

Trimite notificarea în scris și păstrează dovada: scrisoare recomandată cu confirmare de primire la adresa din contract sau un exemplar semnat de primire. Un mesaj pe telefon e mai bun decât nimic, dar nu are aceeași greutate.

Pe durată nedeterminată regulile sunt altele. Tu denunți cu un preaviz care nu poate fi mai mic decât un sfert din intervalul pentru care s-a stabilit plata chiriei, iar proprietarul cu cel puțin 60 de zile când chiria e lunară sau pe intervale mai mari, respectiv 15 zile la intervale mai mici (art. 1824 Cod civil).

Atenție și la ce se întâmplă dacă pur și simplu rămâi după termen. Dacă continui să locuiești acolo și îți îndeplinești obligațiile fără împotrivirea proprietarului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor, dar pe durată nedeterminată (art. 1810 Cod civil). Nu e o prelungire cu încă un an, e alt regim, cu alte termene de preaviz.

Un detaliu de final de sesiune: cedarea contractului sau subînchirierea camerei către un coleg se pot face numai cu acordul scris al proprietarului (art. 1833 Cod civil).

Unde te adresezi când apare o dispută?

ANPC nu are competență într-un litigiu între două persoane fizice: protecția consumatorului presupune un profesionist de cealaltă parte. Dacă închiriezi de la o firmă sau de la un cămin privat administrat de o societate, o reclamație are sens. De la vecinul de la etajul patru, nu.

Pentru bani, drumul e instanța și costă mai puțin decât crezi. Pentru creanțe de până la 10.000 de lei există procedura cererii cu valoare redusă, scrisă, cu formulare tipizate. Taxa de timbru e de 50 de lei dacă valoarea nu depășește 2.000 de lei și de 200 de lei peste acest prag. Ordonanța de plată se taxează cu 200 de lei, iar cererea de evacuare cu 100 de lei (art. 6 din OUG 80/2013). Termenul general de prescripție este de 3 ani (art. 2517 Cod civil), deci ai timp, dar nu la nesfârșit.

Înainte de instanță, o notificare scrisă prin care ceri restituirea garanției, cu termen clar și dovada trimiterii, rezolvă o bună parte din situații. Anexează procesul-verbal și fotografiile de la ieșire.

Pentru intrări forțate, schimbarea încuietorii sau amenințări, plângerea se depune la poliție. Pentru restanțe la întreținere apărute înainte de mutarea ta, discuția e între proprietar și asociație: el rămâne cel obligat, iar tot el trebuie să te declare președintelui asociației în cel mult 10 zile de la semnarea contractului, potrivit Legii 196/2018.

Întrebări frecvente

Poate proprietarul să mărească chiria în timpul contractului?

Nu unilateral. Contractul valabil încheiat are putere de lege între părți și se modifică sau încetează numai prin acordul lor ori din cauze autorizate de lege (art. 1270 Cod civil). Excepția e o clauză de indexare scrisă chiar în contract, cu formulă și periodicitate clare.

Îmi poate reține proprietarul garanția pentru uzura normală?

Restitui locuința în starea în care ai primit-o, mai puțin ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii (art. 1821 alin. 1 Cod civil). Uzura obișnuită nu se reține. Reparațiile locative rezultate din folosința obișnuită rămân în sarcina ta (art. 1802 Cod civil), iar linia dintre cele două se trasează pe baza procesului-verbal de la intrare.

Trebuie să declar eu ceva la ANAF pentru că stau în chirie?

Nu. Înregistrarea contractului și declararea venitului sunt obligații ale proprietarului (art. 83 Cod fiscal, Ordinul ANAF nr. 161/2025). Poți însă cere o copie a dovezii de înregistrare, pentru că dă contractului dată certă.

Părinții mei semnează ca garanți. La ce se angajează?

La plata datoriilor tale din contract, în limitele scrise în clauza de garanție personală. Verifică dacă angajamentul e limitat la o sumă maximă și la durata inițială a contractului. Fără limitare în timp, o locațiune care se prelungește tacit pe durată nedeterminată păstrează și garanțiile vechi (art. 1810 Cod civil).