Cum împarți corect cheltuielile cu colegii de apartament (și ce spune legea despre garanție)
Întreținerea nu se împarte după mărimea camerei. Legea 196/2018 împarte cheltuielile asociației de proprietari pe număr de persoane sau pe cotă-parte din suprafața apartamentului, iar în ochii asociației voi sunteți trei persoane în același apartament. Diferența dintre camere se reglează în chirie, nu în întreținere.
Sună tehnic, dar rezolvă cea mai frecventă ceartă din apartamentele de studenți. Restul articolului acoperă celelalte trei: cine plătește dacă unul pleacă, cine răspunde pentru restanțe și ce se întâmplă cu garanția.
Cum se calculează, de fapt, întreținerea
Art. 75 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 stabilește șase categorii de cheltuieli, fiecare cu altă bază de repartizare: pe număr de persoane, pe consumuri individuale, pe cota-parte indiviză (adică pe suprafața utilă a apartamentului), pe beneficiari, pe consumatori tehnici și de altă natură.
Tradus în liniile de pe lista de întreținere:
| Linie pe listă | Cum se repartizează | Cine o suportă în practică |
|---|---|---|
| Apă rece și caldă, contorizate | Consumuri individuale | Chiriașii, după contorul din apartament |
| Diferențe de consum, apă necontorizată, canalizare | Număr de persoane | Chiriașii, în părți egale |
| Salubritate | Număr de persoane | Chiriașii, în părți egale |
| Energie electrică la părțile comune | Număr de persoane | Chiriașii, în părți egale |
| Lift, întreținere și energie | Număr de persoane, cu scutirile hotărâte de adunarea generală | Chiriașii, în părți egale |
| Căldură cu repartitoare | Consumuri individuale, plus cotă-parte pentru comune | Chiriașii, după măsurare |
| Salariul administratorului, curățenie | Cotă-parte indiviză sau număr de persoane, după hotărârea asociației | De regulă chiriașii |
| Fond de reparații | Cotă-parte indiviză | Proprietarul |
| Fond de rulment | Cotă-parte indiviză | Proprietarul, sumă returnabilă |
| Asigurare, reparații la structură sau fațadă | Cotă-parte indiviză | Proprietarul |
Observă ce lipsește din tabel: nicio linie nu se calculează pe mărimea camerei. Cotă-parte indiviză înseamnă suprafața întregului apartament raportată la bloc, nu suprafața camerei tale raportată la apartament. Prin urmare, aproape tot ce plătiți lunar către asociație se împarte în mod natural egal între voi.
Prima concluzie practică: împărțiți întreținerea în părți egale, iar chiria pe camere. Dacă unul are camera dublă cu balcon și altul camera de patru metri pătrați fără fereastră, diferența se pune în chirie și se scrie în acordul dintre voi. Orice altă schemă produce recalculări lunare și certuri.
A doua concluzie: verificați dacă apartamentul are contoare individuale de apă și repartitoare de căldură. Dacă are, o parte din factură devine consum măsurat, iar cine face duș de 40 de minute plătește pentru asta. Dacă nu are, totul cade pe număr de persoane și nu aveți cum să repartizați altfel, oricât ați dori.
Cine e dator față de asociație
Tu nu ești, niciodată. Art. 33 alin. (7) din Legea 196/2018 spune clar: în cazul închirierii, obligația de plată a cotelor de întreținere revine proprietarului, care le recuperează apoi de la cei care folosesc apartamentul. Art. 30 adaugă că înțelegerile dintre proprietar și chiriaș nu îl scutesc pe proprietar de obligațiile față de asociație.
Ce înseamnă asta în situația reală în care unul dintre voi nu plătește: asociația nu vine după el și nu poate să îl execute silit. Merge după proprietar, iar proprietarul vine după voi, dar în temeiul contractului de închiriere, nu al legii asociațiilor. Restanța ajunge la tine doar prin ceea ce ai semnat.
Penalitățile de întârziere, la nivelul asociației, sunt de maximum 0,2% pentru fiecare zi, încep după 30 de zile de la termen și nu pot depăși suma datorată. Asociația poate acționa în instanță după 90 de zile de la afișarea listei. Sunt cifre utile pentru o discuție cu proprietarul care încearcă să îți transfere penalități mai mari decât cele reale.
Tot art. 30 impune proprietarului să anunțe în scris președintele asociației, în zece zile, când se schimbă numărul de persoane care locuiesc în apartament. Dacă pleci sau vine cineva nou, cere-i să facă notificarea. De numărul acela depinde jumătate din factură.
Când pleacă unul dintre voi
Aici se decide totul, și se decide într-o singură propoziție din contract.
Regula generală din Codul civil e că obligațiile sunt divizibile. Art. 1424 prevede că „obligația este divizibilă de plin drept”, cu excepția cazului în care indivizibilitatea a fost stipulată expres. Art. 1445 completează: „solidaritatea dintre debitori nu se prezumă. Ea nu există decât atunci când este stipulată expres de părți ori este prevăzută de lege”. Solidaritatea se prezumă doar între debitorii unei obligații contractate în exercițiul activității unei întreprinderi, ceea ce voi nu sunteți.
Deci, în lipsa unei clauze contrare, trei chiriași pe același contract datorează fiecare o treime. Dacă unul pleacă, ceilalți doi nu sunt obligați legal să acopere partea lui.
Problema e că aproape orice contract de închiriere de pe piață conține o clauză de tipul „chiriașii răspund solidar și indivizibil pentru obligațiile din prezentul contract”. Odată ce ai semnat-o, art. 1445 e activat și proprietarul îți poate cere ție întreaga chirie. Caută expresia în contract înainte să semnezi. E o singură linie și schimbă complet expunerea ta financiară, la fel ca celelalte clauze care se strecoară în contractele de închiriere.
Cât despre dreptul de a pleca: art. 1825 din Codul civil îți permite să denunți unilateral un contract pe durată determinată, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar „orice clauză contrară este considerată nescrisă”. Dacă în contract scrie că nu poți pleca înainte de termen sau că preavizul e de 90 de zile, prevederea aceea nu produce efecte. Preavizul de 60 de zile e un minim garantat în favoarea ta.
Garanția, partea fără reguli
Codul civil nu plafonează garanția și nu stabilește niciun termen pentru restituirea ei. Nu există o limită legală de „maximum două chirii”, oricât ar susține unele site-uri, iar sursele care invocă în acest sens Legea 196/2018 citează un act care nu are legătură cu depozitele de garanție.
Practica pieței, care nu e lege dar e utilă ca reper: garanție de una până la trei chirii, restituită în circa 30 de zile de la predarea cheilor, cu o listă a reținerilor. Tot ce depășește asta e negociere, nu obligație.
Pentru situația în care pleacă doar unul dintre voi, nu există nicio regulă. Garanția a fost plătită proprietarului ca sumă unică, în baza contractului, iar el nu are obligația să restituie o fracțiune. Soluția care funcționează: colegul care intră îi plătește direct celui care iese partea lui de garanție, iar proprietarul confirmă schimbarea printr-un act adițional la contract, în care se schimbă părțile. Fără actul adițional, cel care a plecat rămâne obligat pe hârtie.
Acordul dintre colegi: ce poate și ce nu poate
Nu există în România un model oficial de acord între colocatari și nici un statut legal special pentru el. E un contract civil obișnuit între voi, guvernat de art. 1280 din Codul civil: „contractul produce efecte numai între părți”. Proprietarul nu e parte și nu e ținut de el.
Ce poate să reglementeze util, într-o singură pagină:
- cine plătește cât din chirie, pe camere, cu sumele scrise în cifre;
- împărțirea întreținerii, de regulă egală, și cine face plata efectivă în fiecare lună;
- termenul intern de plată, cu câteva zile înainte de termenul din contract;
- ce se întâmplă dacă unul pleacă: preaviz intern, cine caută înlocuitor, cum se transferă partea de garanție;
- abonamentele comune, internetul și cine rămâne titular când pleacă titularul;
- regulile de folosință: oaspeți peste noapte, curățenie, spații de depozitare.
Ce nu poate: să anuleze clauza de solidaritate din contractul de închiriere, să vă scutească de obligații față de proprietar sau să oblige asociația la ceva. Dacă unul dintre voi nu plătește, acordul îți dă un temei să îi ceri banii lui, nu să refuzi plata către proprietar.
Unde te adresezi când se strică
Nu la ANPC. Protecția consumatorului se aplică în relația dintre un consumator și un operator economic. Un proprietar persoană fizică ce își închiriază apartamentul nu e operator economic, deci relația voastră nu e una de consum, iar ANPC nu are competență materială.
Rămân trei căi: negocierea, medierea și instanța, respectiv judecătoria de la locul imobilului. Pentru sume mici, procedura cererii cu valoare redusă e cea mai realistă, fiind scrisă, rapidă și cu taxă mică. Înainte de asta, tot ce ține de dovezi contează mai mult decât textul de lege: proces-verbal de predare-primire la mutare, fotografii datate, chitanțe pentru garanție, mesaje scrise în loc de înțelegeri verbale.
Dacă abia acum căutați apartamentul, nivelul chiriilor pe orașe vă ajută să stabiliți de la început cine ce cameră ia și la ce preț, ceea ce e mai simplu decât să renegociați în noiembrie.
Întrebări
Colegul a plecat fără preaviz. Trebuie să plătesc eu partea lui?
Depinde de o singură clauză. Dacă în contract există răspundere solidară, da, proprietarul îți poate cere întreaga sumă, iar tu îi ceri apoi colegului partea lui. Dacă nu există, fiecare datorează doar cota proprie.
Proprietarul cere să plătim și fondul de reparații. E corect?
Fondul de reparații și fondul de rulment se repartizează pe cotă-parte indiviză și țin de calitatea de proprietar. Le poate include în chirie, dar nu ți le poate cere ca linie separată dacă în contract nu scrie asta.
Putem cere asociației lista de întreținere?
Lista se afișează la avizier, iar proprietarul o poate obține oricând de la administrator. Cere-i copia lunară înainte de a plăti, mai ales în primele luni, ca să vezi ce linii apar și cum sunt repartizate.
Cât timp are proprietarul să îmi dea garanția înapoi?
Legea nu prevede niciun termen. Scrieți-l în contract, împreună cu obligația de a justifica în scris orice reținere. Fără o clauză, discuția rămâne una de negociere.
